A partir del 1 de enero de 2019, la nueva “Norma Internacional de Información Financiera (NIIF o IFRS) 16 Arrendamientos” realiza cambios significativos en la contabilidad de arrendamientos para los inquilinos afectados que ahora deben informar los pasivos por arrendamiento en sus balances. Es probable que esto influya en la duración de los contratos de arrendamiento tomados por los inquilinos en el futuro e impactará en los ingresos y pasivos de los inquilinos con el consiguiente efecto en las pruebas de estrés (covenant tests).

La NIIF 16 lleva mucho tiempo en gestación, pues las primeras discusiones se remontan a 2006. La Norma acordada se emitió a principios de 2016, pero solo se volvió obligatoria para los periodos anuales que comienzan en/o después del 1 de enero de 2019. Mientras que la nueva Norma trata la contabilidad del arrendador o propietario, de manera similar a la Norma Internacional de Contabilidad 17 (la norma de contabilidad sustituida en arrendamientos), el tratamiento para la contabilidad del arrendatario o inquilino es significativamente diferente.

Objetivo clave de la NIIF 16

El objetivo clave de la NIIF 16 es mejorar la transparencia sobre la forma en que las empresas afectadas dan cuenta de sus pasivos por arrendamiento, incluidos los de bienes raíces. Si bien la Norma anterior reconoció los pagos de arrendamiento bajo un arrendamiento financiero como un pasivo en el balance con un activo correspondiente, el gasto de alquiler bajo un arrendamiento operativo se reconoció en la cuenta de pérdidas y ganancias a medida que vencía, sin que el pasivo surja en el estado de resultados.

La NIIF 16 cambia el tratamiento de los arrendamientos operativos. Sujeto a un número limitado de exenciones, todos los arrendamientos se registrarán en el balance general como pasivos que reflejen el plazo completo al valor presente de los futuros pagos del arrendamiento. La opción del inquilino para ampliar, renovar o cancelar el contrato, puede que deba tomarse en cuenta si es razonablemente seguro que se ejerza. La exención principal a este tratamiento contable es para arrendamientos con un plazo no mayor a 12 meses. Asimismo, las rentas por facturación se excluyen de los pasivos del balance, ya que sus importes son impredecibles. 

Efectos de este cambio en la Norma

El efecto de este cambio es que la hoja de balance de una empresa potencialmente se endeuda más. Esto puede tener un impacto adverso significativo en las razones financieras de la empresa y podría dar lugar a incumplimientos de los acuerdos financieros en los acuerdos de préstamo, especialmente cuando la compañía ya está muy endeudada.

El nuevo estándar es más probable que tenga un impacto en las empresas con alquileres en rack (como las FIBRAS en México). Los arrendatarios pueden optar cada vez más por contratos de arrendamiento a corto plazo para reducir los pasivos en el balance general. Esto refuerza la tendencia de los inquilinos en la última década a tomar contratos de arrendamiento más cortos, lo que permite una mayor flexibilidad para escapar de los compromisos de arrendamiento.

Se debe tener en cuenta el efecto de los cambios contables en las pruebas de ganancias, por ejemplo, para la liberación de una renta en depósito. El nuevo tratamiento de los pasivos por arrendamiento puede disuadir a algunos a entrar en transacciones de venta y leaseback. El cambio contable es significativo porque, por sí mismo, hace que los inquilinos tengan menores covenants financieros (los hace verse “más pobres” en el balance), a pesar de que sus negocios pueden mantenerse consistentemente sanos. Queda por verse si los prestamistas y propietarios son optimistas a pesar del cambio.

No todos los inquilinos de México tendrán que preparar sus cuentas según la NIIF 16, y continuarán preparándolas como siempre lo han hecho. Por ejemplo, en México solamente las empresas financieras y que cotizan en Bolsa están obligada a utilizar las NIIF. GAAP puede seguir utilizándose para el resto de las empresas.

Si bien el cambio no tiene un impacto contable significativo para los propietarios, el efecto del cambio para el mercado de arrendamientos, con posibles reducciones en la duración de los contratos de arrendamiento, puede tener un efecto adverso en los propietarios de activos inmobiliarios.